Aflossingsvrije hypotheek stijgt weer in populariteit

De aflossingsvrije hypotheek is sinds 2013 bij velen uit de gratie. Toch bleek uit de media dat de laatste maanden 10% van de nieuwe hypotheek een aflossingsvrij deel hadden. Wat zijn de overwegingen als u een nieuwe hypotheek wilt afsluiten?

De aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek wordt alleen maar rente betaald over de hoogte van de hypotheek. Omdat er geen aflossing plaatsvindt, is dit rentebedrag constant. Onder de wetgeving tot en met 2012 was deze rente volledig aftrekbaar als hypotheekrente. In sommige gevallen werd naast de rente een premie betaald voor een beleggingsverzekering die een kapitaal moest opbouwen om op het einde van de looptijd de hypotheek af te lossen.

De annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de rentevaste periode iedere maand een gelijk bedrag aan de hypotheekhouder betaald. Dit bedrag is opgebouwd uit een deel aflossing en een deel rente. In het begin van de looptijd is de component rente het grootste en gedurende de looptijd wordt de component aflossing steeds groter. Uitsluitend de hypotheekrente is aftrekbaar zodat gedurende de looptijd de aftrek steeds lager wordt.

Is de aflossingsvrije hypotheek nog wel toegestaan?

Het is een misverstand dat de aflossingsvrije hypotheek helemaal niet meer is toegestaan. De bank mag bij nieuwe hypotheken maximaal 50% van de hypotheek aflossingsvrij verstrekken. Als echter een koper gebruik maakt van de Nationale Hypotheek Garantie is een annuïteitenhypotheek met volledige aflossing verplicht. Bij herfinanciering (geldt ook voor hypotheken van voor 2013) mag tegenwoordig bij de meeste geldverstrekkers maximaal 50% van de woningwaarde worden opgenomen in een aflossingsvrije hypotheek.

Aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar?

Een of andere vorm van aflossingsvrije hypotheek was de meest voorkomende hypotheekvorm tot en met het jaar 2012. Per 1 januari 2013 is de wetgeving dusdanig veranderd dat de hypotheekrente van nieuwe hypotheken alleen aftrekbaar is als deze hypotheek volledig annuïtair of lineair in maximaal 30 jaren wordt afgelost.

Wat is de reden voor de stijgende populariteit?

Door de huidige lage rentestanden en het dalende belastingtarief is de aftrekbaarheid van de hypotheekrente minder interessant en daardoor minder belangrijk geworden. Er wordt nu sneller gekozen voor lagere maandlasten en géén aftrek van hypotheekrente.

De aflossingsvrije hypotheek maakt onderdeel uit van de schulden in box 3. Over het algemeen is de rente voor een aflossingsvrije hypotheek (iets) hoger dan voor een hypotheek waarbij wél wordt afgelost. Dit weegt dan niet op tegen het voordeel van de lagere maandlast. Een voorbeeld zal dit verduidelijken.

Voorbeeld

WOZ waarde woning: € 350.000
A. Hypotheeksom: € 175.000 aflossingsvrij en € 175.000 op basis van annuïteit
B. Hypotheeksom: € 350.000 volledig annuïteit
Rente aflossingsvrij 20 jaar vast: 2,50%
Rente annuïteitenhypotheek 20 jaar vast: 2,15%
Belastingtarief 38,1%
A 50% aflossingsvrij 50% annuïteit
Bruto last voor 50% aflossingsvrij € 4.375
Bruto last voor 50% annuïteit € 7.920
Belastingvoordeel € 0
Netto last € 12.295
B 100% annuïteit
Bruto last bij 100% annuïteit € 15.841
Belastingvoordeel € 1.969
Netto last € 13.872

De financiële last bij de mix is per jaar € 1.577 lager (€ 13.872 – € 12.295). Dat scheelt per maand bijna € 132,- ten opzichte van de 100% annuïteitenhypotheek. Dat is financieel gezien dus interessant. Er zitten echter ook risico’s aan vast.

Risico’s aan de aflossingsvrije hypotheek

Aflossingsrisico. Ook een aflossingsvrije hypotheek moet afgelost worden. Dan weliswaar niet gedurende de looptijd, maar (meestal) wel als de looptijd verstreken is. De hypotheekhouder (de bank) mag dan de hypotheeksom opeisen en als het geld niet voorhanden is, kan dit leiden tot verkoop van de woning.

Oudedagrisico. Een ander risico bij de aflossingsvrije hypotheek zit bij een eventuele verlenging na de looptijd. De hypotheekhouder kijkt namelijk niet alleen naar de zekerheid maar ook naar het inkomen. Is het inkomen in die periode aanzienlijk lager (bijvoorbeeld door AOW en een klein pensioen) dan kan de hypotheek wel eens niet verlengd worden. Ook dat kan dan mogelijk weer leiden tot de verkoop van het huis.

Beleggingsrisico. Een volgend risico heeft te maken met de aan de aflossingsvrije hypotheek die gekoppeld is aan een beleggingsverzekering. De belegging kan uiteindelijk een stuk minder opleveren dan gedacht. Daardoor kan een lager bedrag worden afgelost en blijft er een grotere schuld over dan wenselijk is.

Waarderisico. Tijdens de huizencrisis bleek wel dat de waarde van de woningen aanzienlijk lager kunnen worden. Huizen komen dan zogenaamd ‘onder water te staan’. Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de schuld even hoog ook al daalt de waarde van de woning.

Renterisico. De kans is aanzienlijk dat de rente in de toekomst weer gaat stijgen. Of een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek dan fiscaal gezien nog net zo interessant is, valt te bezien. Daarom is het verstandig om te kiezen voor een langere rentevast periode.

BAA ADVIES. Een 50% aflossingsvrije hypotheek is meestal nog toegestaan, maar de rente is dan fiscaal niet aftrekbaar. Door de lage rentestand en de lagere belastingtarieven kan een aflossingsvrije hypotheek op de korte termijn echter wél voordeliger uitpakken. Nieuwe hypotheek? Bespreek de financieringsmogelijkheden en de financiële gevolgen dan met uw BAA-adviseur.