Eigenwoningreserve en hypotheek bij partners met ongelijk woningverleden

Omdat er sprake is van een demissionair kabinet is het aantal nieuwe belastingvoorstellen voor 2022 beperkt. Wel is de regeling voor oude hypotheekschulden en de eigenwoningreserve bij partners per 1 januari 2022 nader vormgegeven.

De eigenwoningreserve en de eigenwoningschuld

De overwaarde van een woning is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning. Als iemand de 1e keer een eigen woning verkoopt, dan is de overwaarde gelijk aan de eigenwoningreserve. De eigenwoningschuld is een ander woord voor de hypotheek die op een eigenwoning rust.

Wat speelt er?

Fiscaal partners die samen een woning kopen en waarvan één van de partners een eigenwoningreserve en/of een aflossingsvrije hypotheek uit het verleden heeft gehad, kunnen te maken krijgen met een onbedoelde hypotheekrenteaftrekbeperking. Volgens een besluit van 30 januari 2018 kan de eigenwoningreserve en de eigenwoningschuld dan van de éne partner deels aan de andere partner worden toegerekend. Hiervoor moest zijn voldaan aan de volgende voorwaarden:

  1. de partners moesten ieder de woning voor 50% kopen; en
  2. de hypotheekschuld moest gelijk verdeeld zijn; en
  3. beide partners moesten hiervoor kiezen en de gevolgen van deze keuze ook aanvaarden (o.a. de fiftyfifty verhouding in de toekomst niet meer gewijzigd kan worden).

Dit gaat nu wijzigen.

Hoe gaat het worden?

In het wetsvoorstel Overige fiscale maatregelen 2022 wordt een en ander in nieuwe wetgeving gegoten. Hierbij worden de bovenstaande gekoppelde voorwaarden losgelaten en worden diverse situaties los van elkaar in de wet opgenomen.

Het betreft zeer complexe wetgeving en het is altijd zaak om voor de definitieve aankoop van een woning duidelijk te hebben wat de bruto/netto woonlasten zullen zijn. Middels voorbeelden zullen we een aantal verschillende situaties verduidelijken.

1. Overgang eigenwoningreserve zonder aankoop woning

Jan en Truus wonen in een huurwoning. Jan heeft voorheen een eigen woning gehad en bij de verkoop is een eigenwoningreserve ontstaan van € 60.000.

Voorbeeld
Jan en Truus besluiten te trouwen. Door het huwelijk verschuift € 30.000 van de eigenwoningreserve naar Truus. Strandt het huwelijk en Truus koopt een nieuw huis dan is de hypotheekrente over de eerste € 30.000 voor Truus niet aftrekbaar.

Als Jan en Truus in 2022 trouwen, dan blijft volgens het wetsvoorstel de eigenwoningreserve bij Jan en alleen als er sprake is van een huwelijk in algehele gemeenschap van goederen gaat een deel van de eigenwoningreserve over van Jan naar Truus.

2. De eigenwoningreserve bij gezamenlijke aankoop van een woning

Om de niet beoogde aftrekbeperking door een eigenwoningreserve te voorkomen gaat als basis het navolgende gelden.

Als de totale eigenwoningschuld van de belastingplichtige en zijn/haar partner niet groter is dan de aankoopprijs (+ aankoopkosten) minus de eigenwoningreserve (van één of beide partners uit het verleden), dan is de gehele hypotheekrente van de totale eigenwoningschuld aftrekbaar.

Voorbeeld beperkte gemeenschap van goederen
Annie en Beppie zijn op 1 juli 2019 getrouwd in beperkte gemeenschap van goederen. Zij kopen in 2020 gezamenlijk een eigen woning van € 350.000 en nemen hiervoor een hypotheek van € 280.000 (50/50). Beppie had uit het verleden een eigenwoningreserve van € 70.000.

Nu is het als volgt geregeld:

Annie Beppie
Aandeel eigenwoning € 175.000 € 175.000
Maximale eigenwoningschuld € 175.000 € 105.000 (€ 175.000 – € 70.000)
Hypotheek € 140.000 € 140.000
Aftrekbare hypotheekschuld € 140.000 € 105.000
Box 3-schuld ——– € 35.000

Beppie kan dus de rente over € 35.000 niet in aftrek brengen.

Op basis van het wetsvoorstel per 1 januari 2022 geldt straks omdat er samen niet meer wordt geleend dan de aankoopwaarde minus de eigenwoningreserve (van Beppie), de rente aftrekbaar wordt over de gehele hypotheekschuld en dus voor Annie én Beppie ieder € 140.000.

Voorbeeld huwelijkse voorwaarden
Nu zijn Annie en Beppie gehuwd onder huwelijkse voorwaarden met koude uitsluiting en is er sprake van gescheiden vermogens. Beppie heeft een aandeel in de woning van € 175.000 en financiert hiervan € 70.000 met eigen vermogen (eigenwoningreserve) en € 105.000 met een gezamenlijke lening. De eigenwoningschuld van Beppie bedraagt € 105.000. Annie financiert haar aandeel geheel met de gezamenlijke lening, de eigenwoningschuld van Annie bedraagt € 175.000. De betaalde rente over de hypotheek van Annie en Beppie is volledig aftrekbaar. Deze situatie verandert dus op basis van de nieuwe wetgeving per 1 januari 2022 niet.

3. Een bestaande eigenwoningschuld bij een aankoop van een gezamenlijke woning

In de beoogde wetgeving wordt aan belastingplichtigen de keuzemogelijkheid geboden om gezamenlijk de ruimte van de bestaande eigenwoningschuld te benutten. Wordt hier geen gebruik van gemaakt, dan blijft de huidige regeling van toepassing. Deze regeling geldt voor alle partnerschapssituaties.

Voorbeeld
Chris en Marieke gaan samenwonen. Zij kopen in 2022 en financieren gezamenlijk (50/50) een woning van € 400.000 met een aflossingsvrije lening van € 300.000 en een annuïtaire lening van € 100.000. Voor beiden geldt aandeel in: woning € 200.000 – aflossingsvrije lening € 150.000 – annuïtaire lening € 50.000. Chris had in 2009 een aflossingsvrije hypotheek afgesloten van € 300.000 die hij bij de verkoop van zijn vorige woning in 2021 had afgelost, maar waardoor, hij, op basis van overgangsrecht, ook bij de nieuwe hypotheek een deel aflossingsvrij mag afsluiten om toch hypotheekrente aftrek te krijgen. Hij heeft geen eigenwoningreserve.

Fiscale gevolgen op basis van huidige regels:

Chris mag vanwege de aflossingsvrijehypotheek uit 2008 de aflossingsvrije lening + annuïtaire lening aanmerken als eigenwoningschuld (overgangsrecht). Voor Marieke geldt dan dat € 150.000 een box 3-lening wordt en de € 50.000 annuïtaire lening aan te merken is als eigenwoningschuld.

Fiscale gevolgen beoogde wetgeving: keuzemogelijkheid per 1 januari 2022

Voor Chris geldt dat de aflossingsvrije lening van € 150.000 (overgangsrecht) én de annuïtaire lening van € 50.000 aangemerkt kunnen worden als eigenwoningschuld (nieuwe wet). Voor Marieke geldt: aflossingsvrije lening € 150.000 (keuzeoptie) én € 50.000 annuïtaire lening (nieuwe wet). De gehele schuld valt in Box I en de volledige rente is aftrekbaar.

Het gevolg van deze keuze is echter dat de periode van aftrek van hypotheekrente die gold voor degene met de bestaande eigenwoningschuld overgaat op de partner. Met andere woorden: Chris heeft al 12 jaar de hypotheekrente afgetrokken (2021-2009) over een lening van € 300.000. Door ervoor te kiezen een bedrag van € 150.000 van (de voormalige aflossingsvrije hypotheek) over te hevelen naar Marieke, mag Marieke over dit bedrag nog maar 18 (30-12) jaar hypotheekrente aftrekken.

Naarmate de reeds verstreken looptijd van een bestaande eigenwoningschuld langer is en de resterende aftrektermijn dus korter, kan het aantrekkelijker zijn om geen gebruik te maken van deze keuze-optie.

BAA ADVIES. Wij realiseren ons terdege dat de wetgeving voor de eigen woning heel ingewikkeld is. Als er dan ook nog sprake is van partners waarvan er een eerder een woning met overwaarde heeft verkocht en/of een aflossingsvrije hypotheek heeft gehad, dan zijn de fiscale gevolgen nog veel gecompliceerder. Speelt dit bij u en heeft u koopplannen, schakel dan tijdig de hulp van een deskundige in.