Overdrachtsbelasting als u vastgoed via aandelen koopt

Sinds 1 januari 2021 bedraagt de overdrachtsbelasting 0, 2 of 8%. Maar wat als u nu aandelen koopt van een BV of NV waar ook vastgoed in zit?

Overdrachtsbelasting sinds 2021

Als u in Nederland onroerend goed koopt, bedraagt de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2021 bij een woning voor zelfbewoning 2%, 0% als de startersvrijstelling van toepassing is en 8% bij andere onroerende zaken, zoals grond, vakantiewoningen en bedrijfspanden.

Als u aandelen koopt

Ook nu overdrachtsbelasting. Ook als u aandelen koopt van bijvoorbeeld een BV of NV waar vastgoed in zit, kunt u te maken krijgen met overdrachtsbelasting. In artikel 4 van de Wet op belastingen van Rechtsverkeer 1970 is bepaald dat de koop en levering van aandelen voor de overdrachtsbelasting gelijk kan worden gesteld met de levering van vastgoed. De aandelen worden dan aangemerkt als een fictieve onroerende zaak met als gevolg dat bij levering van deze aandelen overdrachtsbelasting is verschuldigd.

Om misbruik te voorkomen. Dit artikel is in de wet opgenomen om misbruik te voorkomen. Zou deze regeling er niet zijn dan is het eenvoudig om overdrachtsbelasting te voorkomen door simpelweg een pand in een BV in te brengen om vervolgens de aandelen van de BV te verkopen.

Maar alleen bij een vastgoedlichaam. De overdracht van aandelen in een BV met vastgoed leidt overigens niet altijd tot heffing van overdrachtsbelasting. Er moet namelijk sprake zijn van een vastgoedlichaam. Of er sprake is van een vastgoedlichaam wordt bepaald aan de hand van de balans- en exploitatietoets. Dat vergt uiteraard wat meer uitleg.

De balans- en exploitatietoets

De balanstoets is stap 1. Voldoet u hieraan, dan gaat u naar stap 2: de exploitatietoets. Voldoet u hier ook aan, dan is er sprake van een vastgoedlichaam en bent u overdrachtsbelasting verschuldigd.

Stap 1 – de balanstoets

Bij de balanstoets wordt gekeken naar alle bezittingen van de BV. Bestaan deze ‘grotendeels’ (50% of meer) uit vastgoed, dan wordt aan de balanstoets voldaan. Hierbij moeten de bezittingen gewaardeerd worden op de werkelijke waarde en wordt niet gekeken naar de boekwaarde. Daarnaast wordt niet alleen gekeken naar de waarde op het moment van verkoop en levering van de aandelen, maar ook naar het voorafgaande jaar (de referentieperiode).

Bestaan de bezittingen van de BV voor minder dan 50% uit vastgoed dan wordt niet voldaan aan de balanstoets en is in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Voorbeeld balanstoets
Een BV heeft geen andere bezittingen dan twee verhuurde panden. De boekwaarde van pand 1 is € 100.000 (werkelijke waarde is € 450.000) en de boekwaarde van pand 2 is € 500.000 (werkelijke waarde € 500.000). In mei 2021 wordt pand 2 verkocht voor € 500.000. De bezittingen bestaan hierna dus uit een pand met een fiscale boekwaarde van € 100.000 (en een werkelijke waarde van € 450.000) en verder uit een bankrekening met een saldo van € 500.000 (door verkoop van het pand). In juli 2021 worden de aandelen van de B.V. verkocht en geleverd aan een derde.

Op grond van de balanstoets bestaan de bezittingen van de BV op het moment van overname voor minder dan de helft uit vastgoed. Het banksaldo van € 500.000 is namelijk meer dan 50% van alle bezittingen (500/450).

Tóch is de BV, op basis van de balanstoets, echter aan te merken als vastgoedlichaam omdat in het voorgaande jaar de bezittingen voor meer dan de helft uit vastgoed bestonden. De levering van de aandelen is dus belast met overdrachtsbelasting en er zal over de werkelijke waarde van pand 1 (€ 450.000) overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Stap 2 – de exploitatietoets

Als aan de balanstoets wordt voldaan, dan moet ook naar de exploitatietoets gekeken worden. De wetgever wil hiermee voorkomen dat als vastgoed binnen de onderneming in eigen gebruik is, er overdrachtsbelasting is verschuldigd.
Bij de exploitatietoets wordt namelijk gekeken of het vastgoed ‘geheel of hoofdzakelijk’ (70% of meer) wordt geëxploiteerd (bijvoorbeeld verhuurd). Ook bij de exploitatietoets geldt de referentieperiode van één jaar.

Heeft de BV het aanwezige vastgoed voor meer dan 30% in eigen gebruik binnen de onderneming dan is er in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

De holding verhuurt vastgoed aan de werkmaatschappij

Wat nu als een holding vastgoed heeft en dat verhuurd aan de werkmaatschappij? In dat geval wordt het vastgoed binnen de eigen onderneming gebruikt en gaat het goed; er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Hierbij is wel van belang dat de holding minimaal 33% van de aandelen van de werkmaatschappij in bezit heeft.

Er zijn uitzonderingen …

AIs er volgens de balans- en exploitatietoets sprake is van een vastgoedlichaam, dan is er dus bij verkoop en levering van de aandelen overdrachtsbelasting verschuldigd. Hierop zijn een aantal uitzonderingen gemaakt. Bijvoorbeeld als het verkregen belang klein is of bij overdracht van familiebedrijven. Het is dus zaak om bij een overdracht van aandelen waar vastgoed in zit, sowieso altijd tijdig met de voorbereiding te beginnen.

Referentieperiode om oppompen van de BV te voorkomen

De wetgever heeft door het opnemen van de referentieperiode van een jaar willen voorkomen dat een BV kunstmatig wordt ‘opgepompt’ om zo de overdrachtsbelasting bij de verkoop en levering van aandelen in een vastgoedlichaam te voorkomen.

Dat ‘oppompen’ kan door bijvoorbeeld net voor de verkoop van de aandelen geld in de BV te storten zodat de bezittingen voor minder dan 50% uit vastgoed bestaat. Of door een vordering op de aandeelhouder te creëren. Door het opnemen van de referentieperiode wordt nu dus ook gekeken naar het voorafgaande jaar.

Overdrachtsbelasting voorkomen

Heeft u vastgoed in de onderneming en denkt u eraan om te stoppen, of bent u van plan om uw aandelen in een BV met vastgoed te verkopen, dan is het zaak om tijdig voor te bereiden. Voorkom dat er bij de verkoop sprake is van een vastgoedlichaam. De overdracht van een vastgoedlichaam is zoals gezegd een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Herstructureer eventueel tijdig de groep waartoe een vennootschap behoort, maar houdt wel rekening met de referentietermijn van 12 maanden voorafgaand aan de levering van de aandelen.

BAA ADVIES. Vaak is overdrachtsbelasting bij de verkoop/overdracht van aandelen in een BV met vastgoed te voorkomen door tijdig de groep waartoe de BV behoort te herstructureren. Dat is echter geen sinecure en moet zeer doordacht gebeuren. Raadpleeg hiervoor zeker uw adviseur.