Praktische zaken bij de startersvrijstelling overdrachtsbelasting

De laatste tijd bereiken ons steeds meer praktische vragen over hoe er met deze wet in de praktijk moet worden omgegaan. In dit artikel gaan we in op de meest gestelde vragen uit de praktijk.

De belastingdienst heeft op 23 maart laten weten hoe om te gaan met de grens van € 400.000 bij de koop van een woning door de starter. Indien de starter de woning voor 1 april koopt en daar dan voor 1 mei zelf gaat wonen, kan de koper een beroep doen op de startersvrijstelling. Als de verkoper langer dan 1 maand, na 1 april, in de woning blijft wonen, wordt door de belastingdienst niet vooraf zekerheid gegeven dat de startersvrijstelling van toepassing is.

Korte terugblik

In september 2020 kondigden we al de veranderingen in de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 aan. Inmiddels is deze wet, de Wet differentiatie overdrachtsbelasting, door de Tweede en Eerste Kamer aangenomen. Hierbij is bovendien het amendement van de Tweede Kamerleden Nijboer en Smeulders aangenomen: een beperking van de woningwaardegrens per 1 april 2021 tot een maximaal bedrag van € 400.000.

De belangrijkste vragen uit de praktijk

De volgende vragen zullen we, al dan niet met een voorbeeld, de revue laten passeren.

  • Wanneer is sprake van ‘eigen bewoning’?
  • Hoe wordt de waarde van € 400.000 vastgesteld?
  • Kan er in de toekomst nog een keer van de startersvrijstelling worden geprofiteerd, en zo ja hoe dan wel?
  • Wat zijn de gevolgen als achteraf blijkt dat niet aan de voorwaarden voor de vrijstelling is voldaan?

Vraag 1 – Wanneer is sprake van ‘eigen bewoning’?

In de wet staat dat de woning ‘duurzaam’ moet worden bewoond. Daarmee wordt bedoeld dat de woning het niet-tijdelijke hoofdverblijf van de belastingplichtige moet zijn. In de wet zelf is hiervoor niet expliciet een termijn opgenomen. In de parlementaire stukken wordt gesproken over een periode van minimaal 6 maanden, maar dit is geen harde grens. In sommige situaties kan bij een kortere verblijfsduur toch de startersvrijstelling van toepassing zijn en bij een langere verblijfsduur niet. Lees ook onderstaande twee voorbeelden.

Voorbeeld 1
Carla (28 jaar) en Ruud (30 jaar) kopen op 10 januari 2021 een eigen woning en trekken op 10 januari 2021 ook in deze woning. Op 1 februari 2021 komt Ruud, ten gevolge van een verkeersongeval te overlijden. Carla kan de financiële last van de woning niet meer betalen en verkoopt op 15 februari de woning aan een derde. In deze situatie zal de startersvrijstelling niet worden teruggenomen.

Onvoorziene omstandigheden. Na de aankoop van een woning wordt door de Belastingdienst rekening gehouden met onvoorziene omstandigheden. Hieronder vallen onder andere, overlijden, scheiden, andere baan waardoor verhuizing noodzakelijk is en emigratie.

Voorbeeld 2
Jan (32 jaar) koopt op 15 maart 2021 een woning voor € 450.000. Jan blijft in deze woning wonen tot en met 30 september 2021. Per 1 oktober 2021 wordt de woning verhuurd aan een belegger. De intentie om de woning te verhuren is op 15 maart 2021 al schriftelijk vastgelegd in een overeenkomst tussen Jan en de belegger. In deze situatie heeft Jan géén recht op de startervrijstelling ondanks het feit dat hij toch meer dan 6 maanden in de woning is blijven wonen.

Verklaring via de notaris. De koper dient bij de koop van de woning de zogenaamde ‘verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling’  in te vullen. Deze verklaring moet voor de overdracht van de woning in het bezit zijn van de notaris, die deze verklaring bij de notariële akte voegt. In dit formulier wordt dan verklaard:

Ik verklaar stellig en zonder voorbehoud dat:
– ik deze woning na verkrijging, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf ga gebruiken (zelfbewoning).
– ik deze vrijstelling niet eerder heb toegepast.

Hoe wordt er getoetst? De Belastingdienst toets achteraf of de verkrijger de woning daadwerkelijk duurzaam als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Volgens het Kadaster woont namelijk één maand na de koop 60% van de kopers in de woning, na een periode van 6 maanden een percentage van 93% en na 12 maanden woont 96% van de woningkopers in de gekochte woning. Na deze 12 maanden kan de Belastingdienst aan de hand van onder andere de inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP), de aangifte inkomstenbelasting (aangemerkt als eigen woning) en de voorwaarden van de geldlening, toetsen of de woning duurzaam voor eigen gebruik is gekocht.

Vraag 2 – Hoe wordt de waarde van € 400.000 vastgesteld?

Oorspronkelijk gold er géén maximumwaarde van de woning. Door het amendement geldt nu echter bij notariële leveringen tot 1 april 2021 geen maximumwaarde van de woning én voor notariële leveringen ná 1 april 2021 geldt dat de startersvrijstelling alleen van toepassing is als de waarde van de woning lager is dan € 400.000.

Het is een drempelvrijstelling. Deze grens van € 400.000 is een drempelvrijstelling. Dat betekent dat bij iedere overschrijding tóch over het gehele bedrag overdrachtsbelasting is verschuldigd. Indien de waarde van de woning bijvoorbeeld € 400.100 bedraagt, moet € 8.002 overdrachtsbelasting worden betaald.

Hoe wordt de waarde vastgesteld? Niet de te betalen prijs is hiervoor bepalend, maar de waarde van de woning. Stel, de verkoper en de koper komen een prijs van € 390.000 overeen en uit het taxatierapport voor de financiering blijkt dat de waarde € 405.000 is. De startersvrijstelling is dan niet van toepassing.

Let op. In de praktijk komt het ook nog weleens voor dat de daadwerkelijke levering later is dan de notariële levering. Bijvoorbeeld omdat de verkopers niet meteen in hun nieuwe woning kunnen. Als er in dat geval door de verkopers een vergoeding/huur wordt betaald, dan kan de Belastingdienst zich op het standpunt stellen dat deze vergoeding een verhoging is van de koopprijs. Hierdoor zou onbewust de drempel van € 400.000 kunnen worden overschreden.

Vraag 3 – Optimaal van de startersvrijstelling profiteren?

De startersvrijstelling geldt per persoon. Hierdoor kan soms optimaal gebruik worden gemaakt van de startersvrijstelling.

Voorbeeld 3
Chris (37 jaar) en Yvon (34 jaar) kopen op 15 maart 2021 een woning voor € 350.000 in de eigendomsverhouding 50/50. Omdat Chris ouder is dan 35 jaar heeft hij geen recht op de startersvrijstelling. De verschuldigde overdrachtsbelasting is dan 2% x 50% van € 350.000 = € 3.500. Als Yvon het huis alleen zou kopen, had er geen overdrachtsbelasting hoeven te worden betaald.

Voorbeeld 4
Erik (26 jaar) en Piet (27 jaar) kopen op 1 maart 2021 een appartement voor een bedrag van € 275.000. De juridische eigendom wordt 50/50. Zowel Erik als Piet hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen. Statistisch gezien verhuizen mensen gemiddeld één keer per zeven jaar. Als Erik en Piet in 2025 groter willen gaan wonen en een huis kopen van € 390.000, dan moet een bedrag van 2% x € 390.000 = € 7.800 aan overdrachtsbelasting worden betaald.

Als bijvoorbeeld Erik het huis in 2021 alléén had gekocht en Piet de grotere woning in 2025, dan had Piet recht gehad op de startersvrijstelling in 2025. Dan hadden dus beide woningen zonder heffing van overdrachtsbelasting kunnen worden gekocht.

Voorbeeld 5
Ingrid (24 jaar) en Anita (25 jaar) kopen op 1 april 2021 een tussenwoning van € 220.000. Ze hebben de intentie om hier één jaar te blijven wonen en dan door te groeien naar een tweekapper die ongeveer € 350.000 zal gaan kosten. Als Ingrid en Anita in 2021 een beroep doen op de startersvrijstelling levert dat een voordeel op van € 4.400.

Bij de koop van de tweekapper moet dan 2% (= € 7.000) overdrachtsbelasting worden afgedragen. Als Ingrid en Anita ervoor hadden gekozen om de startersvrijstelling niet in 2021 maar in 2022 te benutten, dan had dat in twee jaar een voordeel opgeleverd van € 2.600 (€ 7.000 – € 4.400).

Vraag 4 – Wat zijn de gevolgen van een onterechte startersvrijstelling?

Stel, de Belastingdienst constateert dat de koper de woning niet duurzaam is gaan gebruiken voor zelfbewoning en dat geen van de genoemde onvoorziene omstandigheden van toepassing is. Dan zal de Belastingdienst aan de koper (die de ‘verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling’ heeft ingevuld en ondertekend) een naheffingsaanslag opleggen.

Hoogte van de aanslag. Die aanslag is net zo hoog als de verschuldigde overdrachtsbelasting, wordt verhoogd met belastingrente én kan worden verhoogd met een boete ter grootte van maximaal 100% van de naheffingsaanslag.

Niet mee eens? Als men het niet eens is met de naheffingsaanslag, de belastingrente en/of de boete dan kan hiertegen bezwaar en in latere instantie beroep worden aangetekend.

BAA ADVIES. De startersvrijstelling overdrachtsbelasting kent kansen én bedreigingen. Het is zaak deze van tevoren goed in kaart te brengen en hier zo goed mogelijk op in te spelen.