Zorg voor optimale renteaftrek bij een bouwdepot

Gaat u bouwen of verbouwen en leent u daar geld voor? Dan staat dat geld vaak gedurende de bouw of verbouwing in een ‘depot’. Van tijd tot tijd haalt u er dan geld uit om de rekeningen te voldoen. Waar moet u op letten in verband met de ontvangen bouwrente en de betaalde hypotheekrente?

Verbouwen of bouwen?

Een geldlening voor een verbouwing komt in een verbouwingsdepot. Het geld dat u leent voor een nieuwbouwhuis komt in een nieuwbouwdepot. De fiscale regels voor beide depots verschillen. Ze verschillen ten aanzien van aftrekbaarheid van hypotheekrente en de termijn dat het geld in depot mag staan om de rente aftrekbaar te houden.

Het verbouwingsdepot

Wat is het? Op het moment dat wordt besloten om de huidige of een nieuwe woning te verbouwen, kunt u er voor kiezen om een verbouwingsdepot af te sluiten. Dit is een aparte rekening voor een lening waarmee de verbouwing van de woning wordt betaald. Aan de ene kant staat de hypotheeklening waarover rente moet worden betaald en aan de andere kant is er de beschikking over een bedrag in depot dat kan worden aangewend voor de verbouwing. Over het bedrag in depot ontvangt u rente.

De tweejaarstermijn. De rente die wordt betaald over de hypotheeklening is een box 1-aftrek als kosten voor de eigen woning. Die rente is echter maximaal twee jaar aftrekbaar zolang het depot wordt gebruikt voor de verbouwing van de eigen woning. Vanaf de opening van het verbouwingsdepot mag de rente in aftrek worden gebracht.

Eerste 6 maanden geen bijtelling rente verbouwingsdepot. De rente over de hypotheeklening die u uit het depot betaalt, is voor de eerste 6 maanden aftrekbaar van het inkomen in box 1, zónder dat u de ontvangen bouwrente in mindering hoeft te brengen. De volgende 18 maanden wordt de rente die u ontvangt uit het verbouwingsdepot wel bijgeteld bij de hypotheekrente. Dit betekent dus per saldo een lagere hypotheekrenteaftrek na 6 maanden.

Na de tweejaarstermijn. Na twee jaar (24 maanden) is de rente op de hypotheeklening die nog in depot staat en dus (nog) niet voor de verbouwing is gebruikt, niet meer aftrekbaar. De ontvangen rente over het bedrag in depot hoeft dan logischerwijs ook niet te worden bijgeteld. Vervolgens valt de hypotheeklening als schuld en het verbouwingsdepot als bezitting in box 3. Wordt later alsnog een deel van het depot gebruikt voor de verbouwing, dan is de rente over dat deel van de hypotheeklening vanaf dat moment aftrekbaar als hypotheekrente.

Is dit allemaal verplicht? Voor de Belastingdienst hoeft u helemaal niets te melden over een verbouwings-/bouwdepot. Dan hoeft u ook geen termijn in de gaten te houden. Dat betekent wél dat u uitsluitend de hypotheekrente mag aftrekken van de lening die daadwerkelijk is gebruikt voor de eigen woning. Het overige deel van de hypotheeklening in het verbouwingsdepot zit dan in box 3.

Het nieuwbouwdepot

Bij nieuwbouw komt de hypotheeklening vaak in een nieuwbouwdepot terecht. Dit is een aparte rekening voor de lening waarmee de aannemers e.d. worden betaald. De regeling wijkt op enkele punten af van de regeling voor het verbouwingsdepot.

De tweejaarstermijn. In de praktijk heeft u meestal eerst een koop- of aannemersovereenkomst ondertekend en gaat de tweejaarstermijn vervolgens in bij ondertekening van de hypotheeklening bij de notaris. In de theorie kunt u echter ook eerst een hypotheeklening bij de notaris ondertekenen zónder dat er sprake is van een koop- of aannemersovereenkomst. Dán gaat de tweejaarstermijn in bij ondertekening van de koop- of aannemersovereenkomst. Voor die tijd is er dan tenslotte geen sprake van een woningschuld.

Eerste 6 maanden wel bijtelling rente nieuwbouwdepot. Ook nu betaalt u over de hypotheeklening rente die aftrekbaar is van het inkomen in box 1. En ook nu ontvangt u over het bedrag dat in het nieuwbouwdepot staat rente. Deze rente komt echter onmiddellijk in mindering op de aftrekbare hypotheekrente. Dit betekent dus per saldo een lagere hypotheekrenteaftrek door de bijtelling van de depotrente.

Na de tweejaarstermijn. Hiervoor geldt hetzelfde als bij een verbouwingsdepot. De hypotheekrente is niet meer aftrekbaar en het bedrag in depot valt in box 3. Wordt later alsnog een deel van het depot gebruikt voor de verbouwing, dan is de rente over dat deel van de hypotheeklening voortaan aftrekbaar als hypotheekrente.

Niet verplicht. Ook nu geldt dat u voor de fiscus niet gebruik hoeft te maken van de bouwdepotregels. Zie hierboven.

Samengevat

Bij een verbouwingsdepot hoeft u de eerste zes maanden de ontvangen bouwrente niet in mindering te brengen op de aftrekbare betaalde hypotheekrente. Bij een nieuwbouwdepot moet dat wel.

Het idee is dat u binnen 24 maanden het geld uit het depot heeft gebruikt voor de verbouwing of voor de bouw. Na 24 maanden is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar en valt het bedrag in depot in box 3. Als u daarna alsnog uit het depot bouw- of verbouwingsrekeningen betaalt, is over dat deel de hypotheekrente wel weer aftrekbaar.

BAA ADVIES. Bewaar álle rekeningen en bonnen die te maken hebben met de verbouwing of de nieuwbouw en vermeld wanneer deze betaald zijn. Uw adviseur kan dan beter beoordelen wat wanneer op welke wijze aftrekbaar is en u heeft bewijsmateriaal als de inspecteur moeilijk doet. Zo komt u niet voor onverwachte verrassingen te staan en kunt u genieten van uw woning én een optimale hypotheekrenteaftrek.